賃貸の原状回復はどこまで必要？壁の穴・汚れの費用負担を宅建士が解説

「退去するとき、壁紙の汚れや画びょうの穴まで請求されるの？」

「小さなキズなのに、壁紙を全部張り替える費用を払わないといけない？」

賃貸物件に住んでいると、退去時の原状回復について不安になる方も多いのではないでしょうか。

特に、壁の穴やクロスの汚れは日常生活の中で起こりやすく、貸主負担になるのか、それとも借主が修繕費を支払うのか判断しにくい部分です。

結論からいうと、賃貸の原状回復は「入居したときと全く同じ新品状態に戻すこと」ではありません。

普通に生活している中で生じた経年変化や通常損耗と、借主の故意・過失や手入れ不足による損傷は分けて考えるのが基本です。

この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を参考に、壁の穴や汚れなどの具体例を交えながら、原状回復の費用負担について宅地建物取引士の視点から分かりやすく解説します。

原状回復とは？

原状回復と聞くと、

「入居前の状態まで完全に元通りにすること」

と考える方も多いかもしれません。

しかし、国土交通省のガイドラインでは、原状回復について、借主の居住・使用によって発生した建物価値の減少のうち、借主の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超える使用によって生じた損耗や毀損を復旧することという考え方を示しています。

つまり、普通に生活していれば自然に古くなったり、多少汚れたりする部分まで、すべて借主が新品に戻す必要があるという考え方ではありません。

日光によるクロスの変色や、家具を置いたことによる床のへこみなどのような経年変化・通常損耗については、原則として貸主側の負担として考えるのが基本です。

一方で、借主が故意に壊した場合や、掃除・手入れを怠ったことによって損傷が拡大した場合などは、借主負担となる可能性があります。

ただし、実際の費用負担は賃貸借契約書の内容や特約によって変わる場合があります。退去時だけでなく、入居時に契約内容を確認しておくことが大切です。

原状回復費用は誰が負担する？

原状回復費用を考えるうえでは、

通常の使用によるものか

それとも

借主の故意・過失や手入れ不足によるものか

を整理することが重要です。

国土交通省のガイドラインをもとに、代表的な例を簡単に整理すると次のようになります。

状況の例	負担の考え方
日照によるクロスの変色	貸主負担になりやすい
テレビ・冷蔵庫の後ろの黒ずみ	貸主負担になりやすい
下地交換が不要な程度の画びょう・ピン穴	貸主負担になりやすい
通常使用による家具の設置跡	貸主負担になりやすい
タバコのヤニ・臭い	借主負担になりやすい
重量物を掛けるためのネジ・くぎ穴	借主負担になりやすい
落書きなど故意による汚れ	借主負担になりやすい
結露を放置して拡大したカビ	借主負担になりやすい

ここで注意したいのは、同じ「汚れ」「穴」であっても、原因や程度によって判断が変わるということです。

例えばカビでも、建物の構造上避けられなかったものと、結露を長期間放置して拡大させたものでは扱いが異なる可能性があります。

賃貸の「壁の穴」は原状回復が必要？

壁の穴は、退去時に特に心配されやすいポイントです。

ただし、穴の大きさや開いた原因によって費用負担の考え方は異なります。

画びょう・ピンの小さな穴

カレンダーやポスターを貼るために使った画びょうやピンなど、下地ボードの張り替えが不要な程度の小さな穴については、通常の生活の範囲で発生する損耗と考えられる例として国土交通省のガイドラインに示されています。

そのため、一般的には借主負担にならない可能性が高いと考えられます。

ただし、賃貸借契約書に「壁への画びょう使用禁止」などの特約がある場合は別です。

また、同じ場所へ多数の画びょうを刺して大きな穴になっているなど、通常の使用範囲を超えていれば判断が変わる可能性があります。

ネジ・ビスによる穴

ネジやくぎを使用して、棚や重量物などを壁へ固定した場合は注意が必要です。

国土交通省のガイドラインでは、重量物を掛けるために開けたくぎ穴・ネジ穴で、下地ボードの張り替えが必要な程度のものは借主負担となる例として挙げられています。

そのため、

「画びょうなら問題なかったから、ネジも大丈夫」

とは限りません。

壁へネジを使用したい場合は、取り付ける前に管理会社や貸主へ確認する方が安心です。

家具をぶつけてできた穴

家具の移動中に壁へ強くぶつけてしまい、クロスだけでなく石膏ボードまで破損した場合などは、借主の不注意による損傷として扱われる可能性があります。

通常の使用による小さな擦れとは異なり、明らかな衝撃で壁が破損している場合は、修繕費を負担するケースがあります。

損傷に気付いたら、まず写真を撮り、管理会社へ相談しましょう。

壁を殴るなど故意にできた穴

壁を殴ったり、物を投げつけたりして穴が開いた場合は、通常の使用による損耗とはいえません。

故意による損傷は借主負担になる可能性が極めて高くなります。

また、参考サイトでも、故意に壁を殴って開けた穴については火災保険の対象外になる可能性が高いこと、自分で隠すような補修はかえって修繕費が増える可能性があることが説明されています。

無理に隠そうとせず、管理会社・貸主へ正直に相談することをおすすめします。

賃貸の「壁の汚れ」はどこまで原状回復が必要？

壁の汚れも、原因によって貸主負担と借主負担の判断が分かれます。

「汚れている＝必ず借主負担」というわけではありません。

普通に生活してできた壁紙の汚れ

長期間住んでいれば、クロスは少しずつ変色したり、生活に伴って多少の汚れが付いたりします。

通常の使用によって自然に発生した劣化や汚れについては、経年変化・通常損耗として扱われる可能性があります。

例えば、日照によるクロスの変色は貸主負担となる例としてガイドラインに挙げられています。

テレビ・冷蔵庫などによる壁の黒ずみ

テレビや冷蔵庫などの家電を壁際へ置いていると、後ろの壁が黒っぽくなることがあります。

いわゆる「電気ヤケ」です。

国土交通省のガイドラインでは、テレビ・冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみは、通常の生活によって発生するものとして貸主負担となる例に挙げられています。

そのため、一般的な使用による黒ずみであれば、借主が必ず費用負担するとは限りません。

タバコによるヤニ・臭い

喫煙によってクロスが黄色く変色したり、部屋全体にタバコの臭いが付着したりした場合は注意が必要です。

国土交通省のガイドラインでは、喫煙等によってクロスが変色したり臭いが付着した場合は、借主負担となる例として示されています。

特に、部屋全体にヤニや臭いが広がっている場合には、居室全体のクリーニングやクロス張り替えが必要になることもあります。

落書きや飲み物などによるシミ

壁への落書きや、飲み物をこぼしたことでできた大きなシミなど、通常の生活で自然に生じたとは考えにくい汚れについては、借主負担になる可能性があります。

特に落書きは、国土交通省のガイドラインでも故意による毀損の例として挙げられています。

飲み物をこぼした場合も、すぐに拭けば取れたものを長期間放置し、クロスや下地まで傷めてしまった場合には負担が発生する可能性があります。

結露を放置してできたカビ

冬場などに窓や壁へ結露が発生し、そのまま放置するとカビが広がる場合があります。

ガイドラインでは、結露が発生していることを貸主へ知らせず、拭き取るなどの手入れもせずに放置してカビやシミが拡大したケースは、借主負担となる例として示されています。

一方で、建物側の問題などが原因でカビが発生している場合もあるため、「カビがある＝必ず借主負担」ではありません。

結露や水漏れが頻繁に起こる場合は、早めに管理会社へ相談しておくことが重要です。

壁紙（クロス）は全部張り替えた費用を払うの？

退去時によくある疑問が、

「壁紙を少し傷つけただけなのに、部屋全部のクロス張り替え費用を請求されるの？」

というものです。

国土交通省のガイドラインでは、原状回復はできる限り損傷した部分に限定し、補修工事も可能な限り最低限の施工単位を基本とする考え方が示されています。

壁クロスについても、最低㎡単位を基本としながら、色や模様を合わせる必要がある場合には、損傷箇所を含む一面分まで張り替え費用を借主負担とすることもやむを得ないという考え方が示されています。

つまり、

小さな傷が1か所ある＝必ず部屋全体の張り替え費用を負担

という考え方ではありません。

クロスは経過年数も考慮される

さらに重要なのが、壁紙の経過年数です。

国土交通省のガイドラインでは、壁クロスについて、6年で残存価値が1円になるような考え方で借主の負担割合を算定するとしています。

例えば、入居時に新品だったクロスを借主の過失で傷つけてしまった場合でも、

• 入居から1年
• 入居から3年
• 入居から6年以上

では、クロスそのものの価値が異なると考えます。

ただし、ここで非常に大切なのは、

「6年以上住めば何を壊しても1円で済む」という意味ではない

ということです。

故意・過失で壁を破損した場合には、クロス以外の下地補修費や工事費などが必要になる可能性があります。

また、特約や実際の損傷状況によって精算方法が異なるため、「6年経過＝費用負担ゼロ」と断定しないよう注意しましょう。

壁に穴や汚れをつけてしまったらどうする？

壁を傷つけてしまったときに、一番避けたいのは、慌てて自己判断で修理することです。

次の順番で対応するとトラブルを防ぎやすくなります。

まず写真を撮っておく

穴や汚れを発見したら、スマートフォンなどで写真を撮っておきましょう。

できれば、

• 部屋全体が分かる写真
• 損傷箇所へ近づいた写真
• 大きさが分かる写真

を残しておくと状況を説明しやすくなります。

事故直後の状態を記録しておくことは、管理会社や保険会社へ相談するときにも役立ちます。

管理会社・大家さんへ相談する

大きな穴、水漏れによる汚れ、カビの拡大などがある場合は、早めに管理会社または貸主へ相談しましょう。

放置することで被害が広がると、もともとの損傷以上に修繕が必要になる可能性があります。

「怒られるかもしれない」と隠すより、早めに報告した方が結果的にトラブルを小さくできることがあります。

勝手に補修しない

ホームセンターでは、壁穴補修用のパテやクロス補修用品が販売されています。

ただし、賃貸物件では自己判断で補修することはおすすめしません。

仕上がりが不自然になったり、元のクロスと色や柄が合わなかったりすると、再度専門業者による補修が必要となり、結果として費用が増える可能性があります。

参考記事でも、自分での補修によってかえって修繕費が高くなる可能性があるため、貸主や管理会社への相談が推奨されています。

火災保険が使える可能性も確認する

賃貸契約時に加入している火災保険には、契約内容によっては、偶然な事故による建物の損傷を補償する特約などが含まれている場合があります。

例えば、家具を誤って倒して壁を傷つけた場合などでも、契約している保険の補償内容・事故原因によっては対象となる可能性があります。

ただし、

壁に穴が開いたら必ず火災保険が使えるわけではありません。

故意による損傷は一般的に補償対象外となる可能性が高く、具体的な補償範囲は加入している保険の約款や特約によって異なります。

事故が起きた場合は、修理前に保険会社または代理店へ確認しましょう。

退去時の原状回復トラブルを防ぐためにできること

原状回復トラブルは、退去時になって初めて対策するのではなく、入居時から準備しておくことが重要です。

入居時の室内を写真に残しておく

入居した時点ですでに、

• クロスの汚れ
• 床のキズ
• 建具のへこみ
• カビ
• 設備の破損

などがある場合は、写真を撮影して保存しておきましょう。

日付が分かる状態で記録しておくと、「自分が入居する前からあった傷」であることを説明しやすくなります。

国土交通省も、原状回復トラブルを防ぐために、入退去時に物件状況を確認し、チェックリストを作成しておくことが有効としています。

賃貸借契約書・特約を確認する

国土交通省のガイドラインは原状回復の一般的な考え方を示したものですが、実際の契約では特約が設定されている場合があります。

例えば、

• 退去時クリーニング費用
• 喫煙時のクロス張り替え
• ペット飼育時の修繕
• 画びょう等の使用

などについて条件が記載されていることがあります。

契約時だけでなく、退去前にも契約書を一度読み返しておきましょう。

傷や汚れを放置しない

結露、水漏れ、カビなどは、早めに対処すれば被害を抑えられる場合があります。

「退去するときにまとめて対応すればいい」と放置してしまうと、壁の内部まで傷む可能性があります。

不具合に気付いたら、早めに管理会社へ連絡しましょう。

退去立会いでは内容を確認する

退去時の立会いでは、修繕が必要と指摘された部分について、

「どこが借主負担になるのか」

「なぜその修繕が必要なのか」

を確認しましょう。

その場で分からない内容がある場合は、曖昧なままにせず、精算明細や見積書を確認することも大切です。

賃貸の原状回復についてよくある質問

画びょうの穴は請求されますか？

一般的な画びょうやピンの穴で、下地ボードの張り替えが必要ない程度であれば、通常損耗として貸主負担となる考え方が国土交通省のガイドラインに示されています。

ただし、契約書に使用禁止の特約がある場合や、通常使用を超える多数・大きさの穴がある場合には異なる可能性があります。

壁紙を少し汚しただけでも張り替えになりますか？

必ず張り替えになるわけではありません。

通常使用による軽い汚れであれば貸主負担となる場合があります。

一方、落書きやタバコのヤニ、手入れを怠ったことによる汚れなどは借主負担となる可能性があります。

6年以上住んだらクロス代は払わなくていい？

「6年以上住めばクロス代は必ず0円」という意味ではありません。

ガイドラインでは、壁クロスは6年で残存価値1円となるよう借主の負担割合を考えるとしていますが、借主の故意・過失による損傷がある場合には、下地の修理や工事など別の費用が発生する可能性があります。

自分で壁を補修しても大丈夫ですか？

自己判断での補修はおすすめしません。

補修跡が目立ったり、指定とは異なる材料を使ったりすると、再施工が必要になる可能性があります。

まず管理会社や貸主へ相談してください。

火災保険で壁の修理はできますか？

契約内容と事故原因によります。

偶然の事故による損傷が補償対象になる場合がありますが、故意の損傷などは対象外になる可能性があります。

加入している保険会社へ事故状況を伝え、補償対象になるか確認しましょう。

まとめ｜原状回復は「すべて借主負担」ではありません

賃貸物件の原状回復は、

「退去時に部屋を新品の状態へ戻すこと」ではありません。

普通に生活している中で発生した経年変化や通常損耗については、原則として貸主負担と考えられています。

一方で、

• 故意に壁を壊した
• ネジやくぎで下地まで傷めた
• タバコのヤニ・臭いが付着した
• 結露や汚れを長期間放置した
• 落書きなどで壁を汚した

といった場合は、借主負担となる可能性があります。

特に壁の穴やクロスの汚れは、見た目だけで判断するのではなく、原因・損傷の程度・入居期間・契約内容を確認することが重要です。

退去時のトラブルを防ぐためにも、入居時から室内の状態を写真に残し、賃貸借契約書や特約を確認しておきましょう。

そして、傷や汚れをつけてしまった場合には、自分で隠そうとせず、早めに管理会社や貸主へ相談することをおすすめします。

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